내년 부동산시장 하락 전망 우세…PF발 유동성 위기 고조

서울 송파구 일대 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

올해 말부터 조정 국면에 들어간 부동산시장이 내년 하락 전환할 것이란 전망이 나온다.

고금리 장기화로 대출 금리 부담이 지속할 것으로 예상되는 데다 주택 매수 심리를 회복시킬 만한 호재가 관측되지 않아서다.

더불어 건설사들 사이에 부실 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시한폭탄이 터지는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다.

26일 업계에 따르면 내년 부동산시장은 하락 전망이 우세한 상태다. 정부의 부동산 연착륙 대책으로 한때 반등했던 주택 가격이 최근 하락세로 돌아서고 낙폭도 커지고 있어서다.

이는 지표에서 확인 가능하다. 지난 6월 상승세로 전환됐던 전국 아파트 가격은 5개월여 만인 11월 넷째 주 하락 전환했다. 하락세는 지난 12월 둘째 주까지 4주 연속 지속하고 있다.

실제 거래가격을 이전 거래가와 비교한 실거래가지수도 내림세를 보였다. 한국부동산원에 따르면 지난 10월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.08% 떨어졌다. 이는 올해 들어 처음 하락한 것이다. 전국 아파트 실거래가지수도 0.20% 내리며 지난 1월 이후 처음 떨어졌다.

이렇다 보니 주택 수요도 급격하게 위축되고 있다. 서울부동산정보광장 집계를 보면 10월 서울 아파트 거래량(신고 기준)은 2313건으로 집계됐다. 올해 1월(1412건) 이후 9개월 만에 가장 적은 수치다.

부동산 시장의 본격적인 조정세는 고금리에 따른 수요자들의 대출 부담 증가가 주효한 것으로 보인다.

시장에서는 내년에도 부동산시장 하락세가 이어질 것이라는 관측이 대체적이다. 한국은행이 내년 하반기에나 기준금리를 인하할 것으로 예상된다는 이유에서다.

이와 관련, 한국건설산업연구원은 지난달 ‘2024년 건설·부동산 경기 전망 세미나’에서 대출 경직성 강화, 고금리 강화 우려 등을 이유로 내년 전국 주택 매매가격이 올해보다 2.0% 하락할 것으로 전망했다.

주택산업연구원도 지난 22일 ‘2024 주택시장 전망과 정책 방향’ 간담회에서 내년에도 주택 가격 하락세가 이어지며 연간 1.5% 내릴 것으로 내다봤다.

이러한 부동산시장 조정은 분양시장 침체로 이어진다는 점에서 부동산 PF발 유동성 위기에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

부동산시장 상승기 PF 규모가 크게 늘면서 대출 잔액은 급증했지만 시장이 조정 국면에 들어가면서 우발채무가 현실화할 수 있다는 우려가 증폭되는 실정이다.

부동산 PF 대출 잔액 규모는 2020년 말 92조5000억원에서 2021년 말 112조9000억원, 2022년 말 130조3000억원, 올해 9월 말 134조3000억원으로 크게 늘었다.

연체율도 2020년 말 0.55%에서 2021년 0.37%로 낮아지다가 2022년 1.19%, 올해 6월 말과 9월 말 각각 2.17%, 2.42%로 계속 상승세다.

내년에도 부동산시장 침체가 지속될 것이란 분석이 지배적인 만큼 PF 위기가 건설업체 전반으로 확산할 수 있다는 전망도 나온다.

부동산 PF 부실 위험이 현실화할 경우 건설업계는 물론 금융시장에도 부정적 영향을 미칠 것이란 게 대체적인 시각이다.