부동산 리스크

부동산PF 정상화…추가 손실 및 충당금 적립 불가피 레고랜드 사태 여파 여전…해외 부동산 가치 하락도 부동산 경기 회복과 리스크 최소화 위한 노력 ‘절실’ 올해 1분기 실적 시즌이 마무리되면서 증권사들의 실적도 모두 공개됐다. 각 사 별로 조금씩 온도 차가 있지만 전반적으로는 적자 국면이었던 지난해 4분기에 비해서는 다소 나아진 모습이다. 연초 밸류업 프로그램 추진 발표 효과로 주식 거래가 활발해지면서 증시가 호조를 보였고 기업금융(IB)도 다소 회복된 것이 긍정적인 영향을 미쳤다. 이러한 선방에도 불구하고 실적 개선세가 지속될 수 있을 지엔 의문 부호가 달리고 있다. 당장 현 2분기부터 녹록치 않은 상황에 직면할 수 있다는 전망이 나온다. 금융당국이 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안을 발표하고 그동안 만기 연장 등을 통해 지연돼 왔던 부실 PF 사업장 정리를 본격화하겠다는 방침을 밝혔기 때문이다. 당국의 정책 방향은 기존 3단계(양호·보통·악화우려)였던 사업성 평가등급 분류를 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 변경한 새로운 기준을 적용해 부실 우려가 큰 PF 사업장에 대해 재구조화와 자율매각, 상각, 경·공매 절차 등을 추진해 질서있는 연착륙을 꾀하겠다는 것이다. 사업성이 부족한 부실 PF 사업장의 구조조정 방침을 명확히 한 셈이다. 이는 곧 부실한 PF 사업장에 연관돼 있는 증권사들은 추가적인 평가손실 발생이나 대손충당금 적립 가능성이 있다는 의미다. 당장 현재 사업장 등급이 가장 낮은 ‘악화우려’ 사업장의 경우, 금융사가 대출액의 30% 가량을 충당금으로 적립해야 했는데 새 기준에서 가장 낮은 ‘부실 우려’ 사업장은 충당금을 75% 수준으로 쌓아야 하는 상황이다. 특히 PF 시장에 후발 주자로 참여한 경우가 많고 높은 중후순위 대출 비중으로 상대적으로 고위험 부동산 PF 자산이 많은 중소형사에는 치명상이 될 수도 있다. 각 사별로 정도의 차이가 있지만 그동안 부동산 PF 이슈가 계속돼 오면서 충당금 적립과 재무구조 개선을 지속해 온 만큼 대응할 수 있는 수준이라는 것이 업권의 시각이다. 하지만 오는 6월부터 부동산 PF 사업성 등급 분류가 본격적으로 시작되면 충당금 추가 적립이 필요해지면서 일정 정도의 수익성 약화는 불가피할 것으로 보고 있다. 부동산 PF 문제가 지난 2022년 9월 말 발생한 레고랜드 사태 이후 본격적으로 불거졌는데 1년 8개월이 다 되가는 이 시점에도 여전히 증권사들에게는 리스크이자 그림자로 작용하고 있는 것이다. 부동산 PF 리스크에서 다소 비켜나 있는 대형사들도 해외부동산 자산 부실 우려에 여전히 골치가 아픈 상황이다. 해외에 오피스, 호텔·리조트, 물류 등 다양한 부동산 관련 자산들을 보유하고 있는데 최근 전 세계적으로 상업용 부동산 가치가 지속적으로 하락하면서 손실 규모가 갈수록 커지고 있어서다. 부동산 익스포저(Exposure·위험 노출액)가 큰 증권사들을 중심으로 손실이 증가하거나 충당금 추가 적립으로 향후 실적 개선이 발목 잡힐 수도 있는 상황이다. 자칫 신용도 하향 조정 리스크가 불거지면서 재무건전성 이슈로 확대될 가능성도 있다. 증권사의 주 무대라고 할 수 있는 증시가 살아나도 부동산에 발목이 잡힐 수 있는 아이러니한 현실인 것이다. 미국에서 물가가 안정돼 금리 인하가 본격화되면서 증시 투자 환경이 개선된다고 하더라도 부동산 경기가 회복되지 않으면 빛이 그림자에 여전히 가려질 수 있는 것이다. 지난 2년 간 많은 어려움을 겪어 온 증권사들이 진정한 봄을 맞기 위해서는 부동산의 어두운 그림자를 걷어내야 한다. 올 들어 간만에 찾아 온 봄을 좀 더 오래 향유하기 위해서라도 부동산 리스크를 최소화하기 위한 철저한 대응책 마련이 그 어느 때보다 중요해 보인다. ©(주) 데일리안 무단전재 및 재배포 금지 우원식 “‘명심 당심’ 다 민심과 연결”…이재명 “禹, 기계적 중립 아닌 ‘민의 중점’ 믿는다” 5개월 잠행 끝낸 김건희, ‘로타 인연’ 캄보디아 정상 방한이 계기 [정국 기상대] “집값 너무 비쌌나”…서울에서 인천으로 이사간다 강릉서 멍든 채 숨진 8살 아이…부모에게 학대·유기 당했다 美 물가 잡히며 커진 금리 인하…국내 증시 훈풍 ‘기대’

부동산PF 정상화로 추가 충당금 적립 부담 증대 해외 부동산 가치 하락으로 인한 손실 우려 커져 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화를 추진하면서 증권사들의 부담이 커질 것으로 보이는 상황에서 해외부동산이 또 다른 뇌관이 될 수 있다는 우려도 여전하다. 전 세계 상업용 부동산 가치 급락으로 손실 규모가 늘어나고 있는데다 이에 따른 신용도 하향 조정 가능성도 추가 부담으로 작용할 수 있다는 분석이다. 14일 금융투자업계에 따르면 금융위원회가 전날 발표한 ‘부동산 PF 정상화 방안’에서 사업성이 부족한 부실 PF 사업장 정리 방침을 명확히 하면서 중소형 증권사들을 중심으로 충당금 추가 적립 부담이 증대될 것으로 예상되는 가운데 대형증권사들도 해외 부동산 가치 하락으로 인한 손실 우려가 커지고 있다. 부동산 PF 정상화에 따라 사업장 손실 규모에 대응한 추가적인 충당금 적립은 불가피한 상황이다. 그동안은 만기연장 등을 통한 부실사업장 정리가 지연됐지만 이제는 재구조화 또는 정리 수순을 따라야 해 충당금을 쌓을 수 밖에 없는 구조이기 때문이다. 특히 중소형사의 경우 PF 시장에 후발 주자로 참여한 경우가 많고 수수료율이 높지만 상대적으로 고위험인 사업장 취급 비중이 높은 상태다. 이에 높은 중후순위 비중으로 고위험 부동산 PF 자산이 상대적으로 많은 DB·다올·BNK투자증권 등 중소형사 증권사들을 중심으로 타격이 커질 수 있다는 우려가 제기돼 왔다. 약 80% 이상의 브릿지론(토지대금 등 부동산 개발사업의 초기 자금을 조달하기 위해 사업인허가 내지 PF대출 이전에 실행하는 대출) 사업장과 약 30%의 본 PF 사업장의 만기가 연내 만기 도래하는데 증권업계의 중후순위 비중은 42%로 캐피탈(30%)과 저축은행(11%) 등 타 업권보다 높은 편이다. 다만 그동안 증권사들이 자기자본 증대와 충당금 적립 규모 확충 등으로 부동산PF 관련 손실대응 능력을 끌어 올린 상태여서 이번 정상화 과정에서 전반적인 부실로 확대될 가능성은 낮다는 게 대체적인 시각이다. 하지만 정상화 과정에서 손실 규모가 이미 적립한 대손충당금 규모를 상회하는 증권사도 나올 수 있어 충당금 추가 적립과 자본 확충 등은 물론 자체적인 해결 여력이 부족할 경우, 계열사로부터의 유상증자도 염두에 둘 필요가 있다는 분석이 나온다. 나이스신용평가는 증권사들의 부동산 PF 예상 손실은 3조1000억원에서 4조원, 필요한 추가 적립 충당금 규모는 1조1000억원에서 1조9000억원으로 추산했다. 이예리 나이스신용평가 금융평가본부 금융평가1실 책임연구원은 “금번 정책에 따른 부동산 PF 재구조화∙정리로 인해 제2금융권이 보유한 상당수 부동산 PF 사업장에서 관련 손실 인식은 불가피할 것”이라며 “손실 규모는 브릿지론, 중∙후순위 등 고위험 부동산 PF 비중에 따라 개별 회사별로 차별화돼 나타날 전망”이라고 진단했다. 대형사들이라고 해서 안심할 수 있는 상황은 아니다. 상대적으로 선순위 채권과 저위험 사업장 취급 비중이 높아 부동산 PF 리스크에서는 다소 비켜나 있지만 해외부동산 자산 부실 우려가 여전히 뇌관이 될 수 있는 상황이다. 해외에 오피스, 호텔·리조트, 물류 등 다양한 부동산 관련 자산들을 보유하고 있는데 최근 전 세계적으로 상업용 부동산 가치가 지속적으로 하락하면서 손실 규모가 갈수록 커지고 있어서다. 미래에셋증권의 경우, 지난해 4분기 해외 상업용 부동산관련 손실로 3500억원과 충당금 1000억원을 인식했다. 해외투자자산 3조9000억원(상업용 부동산 1조7000억원) 중 익스포저(Exposure·위험 노출액)는 약 2조원 수준인 것으로 추정되고 있다. 부동산 익스포저가 큰 증권사들을 중심으로 손실 규모가 지속적으로 증가하면서 향후 실적 개선의 발목을 잡을 수도 있는 상황으로 이로 인한 신용도 하향 조정 리스크도 불거지면서 재무건전성 이슈로 확대될 가능성도 배제할 수 없다. 증권사 입장에서는 1분기 실적 개선의 요인으로 작용한 브로커리지(위탁매매)가 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 기준금리 인하 시점 지연으로 불확실성이 큰 상황에서 부동산 경기 침체로 인한 리스크가 더욱 부담일 될 수 밖에 없는 상황이다. 업계 한 관계자는 “경기 침체가 장기화 국면에 접어들고 금리도 여전히 높은 상태에서 부동산 리스크가 불거지는 것이 현 상황”이라며 “올해는 지난 2년보다 나은 업황을 기대했는데 현재로서는 개선 시점이 불투명하다”고 말했다. ©(주) 데일리안 무단전재 및 재배포 금지 임성근 전 사단장 “수중수색 내가 지시한 것 아니라 여단장이 결정” “총장이 도장 안 찍으면 ‘김건희 수사’ 무혐의 처리 불가…수사지휘권 가지고 더 저항할 것” [법조계에 물어보니 406] [단독] 공수처, 해마다 수백억 예산 받고 다 쓰지도 못해…사건처리 실적도 미미 메리츠證 “증권사, PF 브릿지론 비중 높아 충당금 모니터링 필요” 우리금융 새 증권사명 ‘우리투자증권’으로 정관 명시