재개발 ‘지분 합치기’, 사업성 높이고 일석이조

재개발사업을 진행하다가 해당 구역 매물의 지분을 쪼개서 조합원 숫자를 부풀리는 일명 ‘지분 쪼개기’가 성행한다. 특히 ‘신축 쪼개기’가 빈번하다.

주의해야 할 점은 조합원 피해를 막기 위한 규정들이 핀셋 규정으로 만들어지면서 신축 쪼개기가 아파트 배정에서 제외되는 경우가 많아졌다. 합산 규정이나 권리산정기준일 등이 이에 해당한다.

반대로 아파트 분양을 받지 못하거나 소형 평형으로 배정되는 매물들을 합해 대형 평형 분양을 받을 수 있는 ‘지분 합치기’도 가능하다. 이는 조합원 수가 줄고 사업성을 높일 수 있는 방안이다.

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Q. 서울 재개발 구역에서 2003년 12월30일 이전에 다가구를 다세대로 구분(전환)한 물건을 한 명의 조합원이 두 개 이상 소유한 경우 아파트 몇 평형대를 분양받을 수 있을까

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재개발은 여러 사업 방식에 따라 권리산정기준일이 각각 다르다. 서울의 재개발사업에서 가장 중요한 날짜 중의 하나는 2003년 12월30일이다. 2010년 7월15일 이전에 기본계획이나 지구단위계획이 수립된 지역은 2003년 12월30일이 기준인 상황이 많다.

해당 날짜 이전에 구분(분할) 등기를 한 경우 구분 세대 전용면적이 60㎡ 이하이면 24평형대, 60㎡ 초과시 30평형대를 배정하는 규정이 있다. 2003년 12월30일 이후에 구분 등기를 하면 여러 조합원을 1인으로 보고 여러 명이 한 채만을 분양받을 수 있다.

전용면적 60㎡ 이하 물건으로 구분(전환)된 다세대주택을 한 사람이 두 개 매입해 합치는 상황에는 몇 평형대를 분양받을 수 있을까.

신축 쪼개기로 조합원을 늘리는 상황은 다른 조합원에게 피해를 줄 수 있지만 반대로 지분 합치기를 하면 조합원 수가 감소하고 일반분양 물량도 늘어나게 돼 사업성이 좋아진다.

24평형대 의무 배정인 물건 두 개를 하나의 조합원이 보유하게 되면 합산 규정에 의해 24평형 하나인지, 33평형대 이상 분양 자격이 주어지는지 궁금증이 생길 수 있다.

답은 구분 다세대 둘을 합해 각각의 전용면적 합이 60㎡ 이상이면 합산되어 권리가액이 높아짐은 물론 30평형대 이상 분양 대상이 된다. 해당 규정이 생겨난 초기에는 다세대로 구분된 60㎡ 미만 물건을 두 개 소유해도 전용면적 60㎡ 미만 구분 다세대가 두 개로 전용면적이 늘었다고 볼 수 없다는 해석이 나왔다.

현재는 해당 조례가 개정돼 전용면적 계산에서 ‘총면적’으로 산정하면서 합산이 가능해졌다. 다만 지분 합치기의 경우도 금지 규정이 존재하는 만큼 물건 사례별로 확인해서 합산해야 한다.

[도움] 글/자료조사 : 부동산콘서트홀 한은희 팀장

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