아파트 경매물건도 매물수 ‘최대’ 낙찰률 ‘최저’, 의미는? f. 리치고 김기원 대표

#경매마저 안 팔린

부동산 시장의 2차 하락이 나타나고 있습니다. 전국 17개 지역의 매매가를 보면 제주도가 가장 많이 하락했고 세종은 10월 11월에 가격이 꺾이기 시작했습니다. 서울과 경기도는 11월부터 가격이 꺾이기 시작했다는 것을 확인할 수 있습니다. 충북이나 대전은 여전히 괜찮은 상황이지만 이 외 지역은 대부분 가격이 꺾이고 있기 때문에 가격 하락세가 완연해지고 있다고 볼 수 있습니다. 가장 가격 상승이 강했던 서울, 세종, 경기가 최근 가장 크게 가격이 하락하는 현상이 나타나고 있습니다. 반면 전세 가격은 전반적으로 오르고 있습니다.

서울 내 지역별로 가장 큰 하락을 보인 곳은 노원구, 서초구, 용산구 순이었습니다. 강남구도 11월부터 급격하게 가격이 하락하는 현상이 나타나고 있는데 비싼 지역들을 중심으로 최근 가격 하락세가 도드라지게 나타나고 있습니다.

하락 추세는 이미 시작됐다고 보고 있습니다. 2023년 부동산 시장의 반등이 있었던 이유는 특례보금자리론과 같은 정부의 정책대출 효과였습니다. 하지만 대세를 바꿀 정도의 효과를 가져오지는 못했습니다. 결국 정책 효과는 9월에 종료가 됐고 그러자 10월부터는 투자심리가 급격하게 악화됐습니다.

내년에는 특례보금자리론과 비슷한 대책이 준비되어 있습니다. 신생아대출입니다. 전체 금액은 약 27조원 가량 되기 때문에 상당히 큰 금액입니다. 자체적으로 계산을 해 본 결과 최대 수혜를 받을 경우 1년에 이자를 절감할 수 있는 효과는 약 2천만원입니다. 5년이면 1억의 절감 효과를 거둘 수 있습니다. 또 증여세 면제 기준도 바뀝니다. 기존 5천만원이었던 기준이 1억5천만원으로 확대됩니다. 부부합산 3억원까지 증여가 가능하기 때문에 이러한 정책들이 내년 부동산 시장의 투자 수요를 끌어올리는 효과를 가져올 수 있습니다. 다만 대세를 바꿀 수 있을 정도는 아닐 것으로 판단하고 있습니다. 따라서 2024년 반등이 나타날 수 있지만 약한 반등일 것으로 전망합니다.

내년 금리가 인하될 가능성이 점쳐지고 있습니다. 실제로 금리가 내려가면 주택 매매에 대한 부담이 낮아지기 때문에 매수 심리가 살아날 수는 있습니다. 다만 금리 인하의 배경이 무엇이냐에 따라 주택시장의 반응은 달라질 수 있습니다. 통상 고금리를 유지하다가 금리를 내릴 때에는 더 이상 경제가 높은 수준의 금리를 감당하기 힘들 때입니다. 이럴 경우 금리를 인하하는 과정에서 상당한 후폭풍이 있을 수 있습니다. 물론 이상적으로 물가가 잡히고 경기도 꺾이지 않으면서 금리 인하 사이클에 들어갈 수도 있습니다. 이럴 경우에는 주택시장도 상당히 긍정적일 수 있습니다.

과거를 돌이켜보면 금리가 인하되는 시기는 경기가 꺾이면서 경기를 부양하기 위해 금리를 인하하는 경우가 많았습니다. 이럴 경우 금리가 인하되는 시기보다 금리 인하가 종결되는 시점이 오히려 좋은 매수 시기였다는 것을 보여준 바 있습니다.

최근 경매 낙찰률이 상당히 떨어지고 있습니다. 지난 20년간의 경매 물건 건수를 보면 지난 2013년 2058건을 기록한 이후 지난 11월 2286건으로 더 늘어났습니다. 지난 2013년은 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 침체되어 있던 시기였습니다. 그런데 현재는 위기가 없었음에도 불구하고 그 시점보다 더 많은 경매 물건이 쌓여있다는 의미입니다. 경매 물건이 늘어난다는 것은 부동산 시장이 불황으로 들어간다는 확실한 신호입니다. 문제는 낙찰률이 떨어지고 있다는 점입니다.

낙찰률은 지난 20년래 지금만큼 최악인 적이 없었습니다. 서울의 낙찰률이 가장 안 좋았던 시기는 2008년 금융위기 당시였도 그 당시에도 낙찰률은 20% 수준이었습니다. 하지만 지난 10월 기준 16% 수준입니다. 경매 물건이 늘어난다고 하더라도 가격 메리트가 있으면 낙찰이 됩니다. 하지만 낙찰률 글로벌 금융위기 당시보다 낮다는 것은 경매로 물건이 저렴한 가격에 나왔음에도 불구하고 여전히 가격 메리트가 있지 않다고 느끼고 있다는 점을 방증합니다. 여전히 가격 거품이 너무 심하다고 느끼고 있다는 의미입니다. 경매 건수는 늘고 낙찰은 안되는 최악의 상황입니다.

다만 이는 주택 수요자에게는 상당한 기회가 앞으로 올 수 있다는 점을 시사합니다. 절호의 기회는 항상 위기에 찾아옵니다. 그런데 그런 위기들이 본격적으로 시작되고 있습니다. 경기가 연착륙할 지 경착륙할지는 지켜봐야겠지만 만약 경착륙하게 된다면 2024년 말이나 2025년에 주택 수요자에게 엄청난 기회가 찾아올 것으로 보이고 연착륙을 하게 된다면 2026~2027년 정도에 기회가 올 것으로 판단하고 있습니다.

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